Het Franse skistation Valmorel

Valmorel is een 'gepland skistation', dat onder leiding van Drs. J. Poot in de jaren '70 en '80 als het ware uit de sneeuw is gestampt. De Fransen noemen dit 'une station integrée'. Valmorel telt 18.000 bedden verdeeld over 5 nieuwe hameaux (gehuchten). Het ligt in de Franse Alpen in Savoie waarin beroemde skistations zoals Val d’Isère, Les Arcs, La Plagne, Courchevel, Méribel liggen. Beide laatste skistations beroemen zich erop tezamen het grootste skigebied ter wereld te bezitten (la plus grande domaine skiable du monde). Tevens stellen zij dat men binnen een week vanaf het begin van Méribel naar het eind Val d’Isère kan skiën. Courchevel 1.850 is het meest prestigieus. Veel beroemdheden hebben daar een chalet zoals voormalig president Giscard d’Estaing.

Jan Poot over dit unieke project, waarmee hij het onmogelijke mogelijk maakte in Frankrijk:

"Naast 'la plus grande domaine skiable' ligt Valmorel, geografisch gezien het eerste skistation in Savoie. In de tijd is het echter als laatste ontwikkeld door Eurohome France, door mij opgericht in 1974. Valmorel kon decennia lang niet ontwikkeld worden omdat 2 van de 12 gemeenten waartoe dit skigebied behoort tegen elkaar over grond procedeerden. Via de Franse architect Heckel uit Straatsburg kreeg ik een uitnodiging daar een skistation te stichten. Als voorwaarde heb ik echter gesteld dat de 12 gemeenten dan met elkaar moesten gaan samenwerken in een bouwdistrict, zoals ik als hoofdplanoloog in de jaren vijftig van de vorige eeuw 50 gemeenten in Zuid-Holland in 5 afzonderlijke bouwdistricten tot samenwerking gebracht had. Enige tijd daarna werd ik bij de prefect (met veel meer macht dan een Commissaris der Koningin) in Chambéry ontboden, die mij verweet hoe ik het als Nederlander in mijn hoofd haalde een Frans bouwdistrict te vormen. Mijn reactie was: “Franse gemeenten hebben mij uitgenodigd een skistation te stichten. Daartoe ben ik slechts bereid als deze ophouden met procederen en gaan samenwerken. Het bouwdistrict heeft echter geen officiële status, waarvoor alleen u kunt zorgen. Wilt u daarvan voorzitter worden?” Aldus geschiedde.

Op een vaste dag 1 keer per maand vergaderde de prefect vergezeld door 3 topambtenaren – waaronder de directeur verantwoordelijk voor alle Franse skistations – met Eurohome France en het Bestuur van het Valmorel district.

Aangezien ik een leek was wat skistations betreft, heb ik eerst alle skistations in Savoie onderzocht, gedeeltelijk samen met minister Fontanet. Deze gezaghebbende minister van Onderwijs onder De Gaulle, daarna Giscard d’Estaing, die de opstand van de studenten in Nanterre tot een goed einde gebracht had, was tevens député van Savoie en burgemeester van de buurgemeente St. Jean de Belleville. Een klein station Les Cocher heb ik als voorbeeld uitgekozen en haar architect Bezancon als adviseur van Eurohome aangetrokken. Tevens werd adviseur de Zwitserse expert inzake de opzet en rentabiliteit van Zwitserse skistations Bellwald und Jaeger.

Gebaseerd op mijn onderzoek heb ik de navolgende richtlijnen voor de opzet van Valmorel aangegeven:
1. De Alpen architectuur moest nagevolgd worden. Bij mijn onderzoek van genoemde beroemde Franse skistations was mij gebleken dat deze op Parijse voorsteden leken, met uitsluitend grote flatgebouwen: kanjers met daarin 3.000 bedden zoals in La Plagne. Deze skistations werden naar een beruchte Parijse satelliet spottend Sarcelles sur Neige genoemd. Daarentegen wordt Valmorel aangeduid als Port Grimaud sur Neige (aan de Cote d’Azur) geheel in laagbouw. Bovendien staan deze beroemde skistations grotendeels boven de boomgrens van 1.900 meter en maken zomers een kale verlaten indruk. Daarentegen wilde ik een skistation dat niet alleen ’s winters maar ook zomers gezellig is en bij toeristen in trek, dus met inkomsten van 2 seizoenen. Vandaar dat Valmorel op 1.400/1.500 meter aangelegd is, in het groen tegen beboste hellingen. Aangezien Valmorel onder de Col de la Madeleine met de Jura het meest sneeuwzekere gebied in de Franse Alpen is, bleek deze geringe hoogte een extra voordeel. Tenslotte mocht Valmorel geen groot dorp worden, maar opgebouwd uit 5 hameaux (gehuchten). Pas nadat het eerste gereed was, mocht met het tweede gehucht worden begonnen, daarna het derde etc. Tenslotte moest in de “style savoyarde” gebouwd worden niet in de stijl van Oostenrijkse en Zwitserse Alpen.

2. Gemakkelijke, snelle bereikbaarheid per ski vanuit het huis naar de skiliften d.w.z. niet met de auto, dus geen last van autoverkeer zoals in vrijwel alle Europese skistations. In Crans heb ik soms een half uur nodig om van huis naar de skiliften te komen en omgekeerd, met bovendien veel benzinestank en parkeerproblemen ondanks kolossale parkeergarages. In Zermatt en Wengen is echter geen autoverkeer en kan men zelfs niet per auto komen: radicaal. In Valmorel wel maar tot je appartement. Dus wel bereikbaarheid per auto maar geen doorgaand verkeer. Vanuit je appartement stap je op de skipiste daarvóór en vervolgens ski je naar de liften. Omgekeerd ski je vanaf de piste gelijk naar je appartement. Thuisblijvers zien de skiërs onder wie hun kinderen en bekenden vóór hun balkon skiën.

De appartementgebouwen – gelijkend op de zeer grote woonhuizen waarin in Savoie grootouders en getrouwde kinderen met hun gezinnen als grootfamilie wonen – zijn in 4 lagen schuin tegen de helling gebouwd. Elke verdieping is daardoor begane grond. Liften zijn daardoor overbodig. Een verder voordeel betreft de veiligheid. Bij brand kan men onmiddellijk op de piste komen dan wel aan de achterzijde, waar de auto staat. Zodoende is er sprake van een gigantische kostenbesparing wegens overbodige woonliften en autowegen!

3. Extra capaciteit aan skiliften tevens voldoende capaciteit aan skipistes d.w.z. geen overvolle pistes zoals gebruikelijk in de meeste skistations tijdens het hoogseizoen. Daartoe is eerst een onderzoek verricht naar de potentiële omvang van het totale skigebied en naar het aantal meters skipiste dat de gemiddelde skiër nodig heeft. Daaruit bleek dat er ruimte is voor 12.000 skiërs. Aangenomen is dat 2/3 van de bewoners skiër en 1/3 kijker/wandelaar is zodat 18.000 bedden voldoende zijn.

De overmaat aan skiliften, althans in de beginperiode, zorgde er tevens voor dat er geen wachttijden zijn. Daardoor raakte Valmorel zo in trek dat de appartementen snel verkocht dan wel verhuurd werden. Een belangrijke bijdrage leverde de verplichting van de beleggers permanent 1/3 van de 18.000 bedden in exploitatie te houden en te verhuren. Bovendien mochten zij 6.000 bedden weliswaar verkopen aan individuele kopers, maar deze daarbij verplichten hun appartementen in voorgeschreven perioden te verhuren, zij het met daarbij een gegarandeerd rendement (lits banalisés). Zodoende kreeg het skistation een bezettingsgraad van 70%, terwijl de meeste niettemin populaire skistations zoals Crans met uitsluitend koopwoningen een bezettingsgraad van slechts 10% hebben. De skiliften in Valmorel hadden dientengevolge reeds na 3 jaar een netto positieve cash flow terwijl 10 jaar gebruikelijk is. Daar staat tegenover dat de institutionele beleggers verplicht werden de skiliften na een termijn van 15 jaar aan het district Valmorel te verkopen voor een lage prijs.

4. Inschakeling van de bewoners. Vanaf het allereerste begin heb ik de bewoners van de bestaande dorpen bij de ontwikkeling betrokken, en tevens voordelen gegeven. Zo ben ik begonnen een toelichting op onze plannen te geven aan de bewoners van de 12 gemeenten, dat wil zeggen van de oude dorpen.

De belangstelling op de eerste voorlichtingsavond was zo groot dat daar elk huishouden vertegenwoordigd was met in totaal minstens 300 mogelijk 500 belangstellenden onder wie belanghebbenden. De toenmalige burgemeester van Leusden, de heer Post, is met mij meegekomen om desgewenst de resultaten van samenwerking in Parkstad Leusden toe te lichten. Bij die gelegenheid heb ik de bewoners van de oude dorpen toegezegd dat 60 van hen eigenaar van de 80 toekomstige winkels zouden mogen worden. NB. De grote skistations in Savoie, in handen van Parijse ontwikkelaars, hebben de bewoners niet bij de ontwikkeling betrokken noch voordelen gegeven.

Verder heb ik de boeren een garantie verstrekt voor de afzet van hun melk, boter en kaas aan de skiërs en toeristen in Valmorel. Tenslotte hun een gratis grote gemeenschappelijke koeienstal gegeven. De koeien kon Valmorel nl. goed gebruiken voor het afgrazen in de zomer van de winterpistes, zonder kosten van dure machines en personeel. De Nederlanders in het algemeen niet gezien in Frankrijk – mede omdat zij veel eigen voedingsmiddelen meebrachten – werden in Valmorel wel populair.

De chauvinistische Franse overheid heeft heel uitzonderlijk het Nederlandse Valmorel tot Frans modelskistation verklaard vanwege de:
a. inschakeling en het profiteren van de Franse bewoners van de oude dorpen met bovendien werkgelegenheid gedurende 2 seizoenen;
b. Savoyer Alpen architectuur met de rationele uitgekiende voorbeeldige stedenbouwkundige opzet in en van de 5 hameaux, plus de beperking van het autoverkeer en de efficiënte skiliften;
c. verplichting van de beleggers om 2/3 van de appartementen gedurende een periode van minstens 30 jaar te verhuren en de skiliften na 15 jaar te verkopen aan het Valmorel district.

Zes Nederlandse beleggers waren met in totaal 65%; Eurohome France met 15%; tenslotte Credit Agricole plus architect Bezancon met 20% aandeelhouder van Valmorel SA. Het familie-skistation Valmorel trekt veel skiërs, ook in de zomer veel vakantiegangers uit Nederland: meer dan enig Frans skistation, overeenkomstig de bedoeling.

‹ Terug naar het overzicht